Az alábbi jogi-kisokos blogbejegyzésben összeszedtem azokat az alapvető kérdéseket, amelyek felmerülhetnek az egész ingatlan-értékesítési folyamat legelején, a vételi ajánlat vagy a szerződés megkötésekor. Foglalót vagy előleget adjunk vevőként? Ha eladó vagyok, akkor melyiket kérjem? Mi a különbség? Mivel a hétköznapokban a foglaló és az előleg fogalmát gyakran szinonimaként használják -amely nem helytálló, hiszen a jogkövetkezmények igen eltérően alakulnak-, így fontosnak tartom, hogy rávilágítsak az alapvető különbségekre.
Mi kell tudnunk a foglalóról?
A foglalót a PTK. szerződést biztosító mellékkötelezettségként szabályozza. A foglalónak szankciós jellege van, hiszen, ha például a vevőnek a szerződés meghiúsulása felróható, akkor az adott foglalót elveszíti, ebben az esetben tehát az eladó megtarthatja azt, míg, ha az eladó miatt kerül sor a szerződés teljesítésének meghiúsulására, a kapott foglalót kétszeres összegben köteles visszaadnia a vevőnek. A foglaló szokásos mértéke az ingatlan vételárának 10 %-a, de természetesen ettől eltérő foglaló összegben is megállapodhatnak a felek.
Fontosnak tartom kiemelni, hogy a foglaló a bíróság által mérsékelhető, amennyiben túlzott mértékű. Ennek megállapítását és a mérséklést a kötelezett kérheti a bíróságtól. A joggyakorlat általában már a 20 %-os foglaló összegét is túlzottnak állapíthatja meg, de természetesen ez függ az eset összes körülményétől. Nem célszerű tehát magas százalék összegben megállapítani a foglalót.
A szerződés teljesítése esetén a foglaló teljes összege a vételárba beszámít, a kötbér és a kártérítés összege viszont csökken a foglaló összegével.
Ami még lényeges a foglalóval kapcsolatban, hogy az ilyen címen átadott összeget a szerződésben konkrétan nevesíteni kell, a vételár első 10 %-aként átadott összeg nem minősül automatikusan foglalónak. A foglalót tehát kifejezetten a szerződés megerősítéseként kell átadni.
Mi kell tudnunk az előlegről?
Az előleg összege, mértéke jogilag nincs korlátozva, a PTK. nem szabályozza az előleget, annak megállapítása a felekre van bízva. Itt tehát nem lehet hivatkozni arra, hogy túlzott mértékű, a bíróságnak nincsen joga az összegét mérsékelni. Az előlegnek a foglalóval ellentétben nincsen szankciós jellege: a szerződés meghiúsulása esetén visszajár a vevőnek egyszeres összegben függetlenül attól, hogy milyen közrehatása van a vevőnek a meghiúsulásban. Az előleg tehát vételárrészletnek tekinthető, és nem a szerződés megerősítésének, biztosítékot nem jelent.
Mit jelent a kötbér, és mikor lehet alkalmazni?
Van még egy jogintézmény, amelyet szintén érdemes megemlíteni ebben a témakörben. Ez pedig a kötbér, amelyet szintén a PTK szabályoz. Kötbért érvényesen csak írásban lehet kikötni, tehát szóbeli egyezség során kikötött kötbér semmis. A PTK szerint a kötelezett pénz fizetésére kötelezheti magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős, megszegi a szerződést. Felmerülhet az is, hogy az adásvételi szerződésben a felek például a nem-teljesítést kötbérrel szankcionálják. Ha például nem kötnek ki a szerződésben foglalót, akkor van jogilag arra mód, hogy arra az esetre, ha például a vevő késne a fizetéssel, akkor egy meghatározott határidő eltelte után az eladó követelje a vevőtől a kikötött kötbér összegének megfizetését. A késedelem esetére kikötött kötbér megfizetése nem mentesít a teljesítési kötelezettség alól, míg a teljesítés elmaradása esetére kikötött kötbér érvényesítése a teljesítés követelését kizárja. Fontos tudnunk, akár vevőként, akár eladóként, hogy amennyiben jogosultak vagyunk a kötbér követelésére a másik féltől, akkor az igényünket attól függetlenül érvényesíthetjük, hogy kárunk származott-e a kötelezett szerződésszegéséből. A kötbérre is igaz a foglalónál írtak: ha túlzott mértékű, akkor a bíróság ezt az összeget is mérsékelheti.
Vételi ajánlatkor érdemes pénzt átadni?
Abban az esetben, ha megtaláltuk vevőként azt az ingatlant, amelyet szeretnénk megvásárolni, de nincs mód azonnal végleges adásvételi szerződés megkötésére, akkor érdemes a vételi ajánlatunk megtételekor egy meghatározott összeggel biztosítani szándékunkat. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a vételár 1 %-át célszerű átadni az eladónak, vagy ha ingatlanközvetítő jár el az ügyben, akkor az ő részére. Fontos, hogy már a vételi ajánlatkor ezt a biztosítéki összeget foglalónak, vagy foglalórésznek nevezzük, hiszen csak ebben az esetben jár vissza kétszeres összegben, ha például az eladó meggondolná magát, és mégsem írná alá az adásvételi szerződést, nem nekünk adná el az ingatlant. Ha az összeget előlegként adjuk át, annak nincs konkrét biztosítéki jellege, eladói elállás esetén csak az átadott összeg egyszeresen jár vissza.
Mit válasszunk: foglalót vagy előleget?
A fentiekben ismertetett elhatárolások ismeretében érdemes átgondolnunk először is a vásárlási szándékunk komolyságát: ha nem teljesen vagyunk biztosak a vételben, tetszik nekünk az ingatlan, de esetleg még más lakást is megnéznénk, akkor érdemes előleget átadni, és nem foglalót. Ha teljesen biztosak vagyunk a vételben, komolyan a szándékaink, akkor célszerűbb előleg helyett foglalóval biztosítani a helyzetünket.
Eladóként azt kell eldöntenünk, hogy van-e esély arra, hogy jobb ajánlatot kapunk esetleg mástól, vagy egyáltalán komoly-e az eladási szándékunk. Ha biztosak vagyunk abban, hogy a vevő számunkra megfelelő feltételek kínál, akkor célszerű a foglalót alkalmazni.
Szerzőnk dr. Kocsis Blanka, a Harron Ügyvédi Iroda szakértője.
Bármilyen ingatlanjoggal kapcsolatos kérdésed van, írj neki levelet a kocsis.blanka@harron.hu címre!
