Mielőtt elérjük a lakáspiaci árnövekedés csúcsát, amit egyelőre még senki sem lát biztosan, érdemes jobban utánanézni, hogy leginkább hol és miért emelkedtek meg a lakásárak az elmúlt években. Nyilván több komoly gazdasági oka volt a jelenségnek, mint pl. a kamatok csökkenése, bérek látványos emelkedése, az általános bizalom növekedés és konjunktúra, a csok, vagy az elérhető magas hozamok miatt rövid és hosszú távú bérbeadásra szánt, befektetési célú lakásvásárlások terjedése. Ezek együtt robbantották be a lakásárakat az elmúlt 4 évben, de van egy különleges térképünk, ami bemutatja, hogy ez a drágulás milyen komoly területi szórást jelent, és jelentősen összefügg az országon belüli vándorlással. Ahol a munka és a jó minőségűnek vélt városi élettér található, oda szeretnének a legtöbben költözni, és emiatt itt vesznek lakást a befektetők is kiadási célra. A Koltozzbe.hu ingatlankereső portál elemzéséből és grafikonjaiból kiderül, hogy milyen látványos az összefüggés a népszerű célpontok és a lakásárak növekedése között.
Amikor a munkahelyi, a kocsmai vagy a baráti beszélgetésekben elhangzik az „ezek a lakásárak már brutálisak”, vagy az „ezt úgysem tudja már megfizetni senki” gondolatok, akkor azért érdemes ezeket a véleményeket kicsit árnyalni és kontextusba helyezni. A lakásárak növekedéséről szinte havonta jelennek meg újabb és újabb elemzések, és valóban rendkívüli, amit produkáltak, az elmúlt 4 évben 10-20%-os árnövekedés mellett volt példa 100%-os növekedésre is, vagyis megduplázódott árakra bizonyos területeken. Azonban nagyon fontos megállapítani és leszögezni, hogy ez a szárnyalás térben rendkívül eltérően jelent meg.
A KSH belső vándorlási adatainak és a Koltozzbe.hu lakáspiaci adatbázisának vizsgálatával és összevetésével elkészítettük azt a térképet és grafikont, ami jól szemlélteti, hogy milyen szoros összefüggés van a migráció és az áremelkedés között.
Elnéptelenedés és városiasodás
Nem új jelenség, ám egy 10 éves időtávon vizsgált, térképen vizualizált változás rendkívül látványosan mutatja be ezt a folyamatot. Lakáspiaci szempontból számunkra azonban az a legfontosabb, hogy mérhető-e érdemi összefüggés a vándorlási adatok és lakásárak változása között. Az elvándorlással leginkább érintett területek az ország délnyugati, illetve északkeleti térségei, ahonnan elsődleges célpontok Budapest és agglomerációja, a nyugati országrész győri, soproni és szomszédos járásai, illetve a kecskeméti, a szegedi és a debreceni járások, továbbá külföld, ami ideiglenesen negatív hatással lehet a lakáspiacra.
Ahhoz, hogy jó összehasonlítási alapot kapjunk, a Koltozzbe.hu historikus adatai alapján megvizsgáltuk az átlagárakat. Az árak összehasonlítására a 2012-2015 évek között eladásra meghirdetett ingatlanok és a 2016-2018 évek között eladásra hirdetett ingatlanok átlag négyzetméterárainak változását vizsgáltuk. Egy-egy kirívó területet leszámítva, ilyen például a Balaton északi és déli partvidékének piaca, ahol bár a vándorlási különbözet nem különösebben pozitív, a befektető, nyaralót vásárló vevők miatt komoly áremelkedések voltak, általánosságban elmondható, hogy ahol pozitív a vándorlási különbözet ott nőttek leginkább a lakásárak.
Azon járások esetén, ahol a belső migráció egyenlege pozitív volt, ott egyértelmű árnövekedés volt megfigyelhető, néhány járás kivételével az elvándorlás pedig az ingatlanárak jóval lassabb ütemű növekedését, vagy akár a csökkenését is eredményezte. Ez a grafikon az, amit bármikor, ha lakásárakról szóló beszélgetésbe keveredünk barátainkkal, mutassunk meg nekik, hogy lássuk a valóságot a kirakatba tett rakétaként száguldó árak történetei mellé.
Mire számítsunk?
Az elkövetkező években várhatóan tovább folytatódik ez a tendencia, a nagyvárosok, a több munkalehetőséget, ezáltal magasabb életszínvonalat kínáló települések irányába költözik a lakosság (jellemzően fiatalabb korosztály) és ez vonzza a befektetőket. Ezeken a népszerűbb területeken egy következő kisebb-nagyobb válság vagy piaci korrekció esetén is működő piaccal, élénkebb kereslettel, kevésbé visszaeső árakkal találkozhatunk majd, miközben az elnéptelenedő, elöregedő területeken az ingatlanárak továbbra is stagnálni fognak, és egy nehezebb gazdasági időszakban komoly áresést is el kell könyvelniük, ha egyáltalán lesz bárki, aki gazdaságilag kevésbé prosperáló városban vagy kistelepülésen szeretne vagy tud majd vásárolni.
