Sokan csak akkor szembesülnek a haszonélvezeti jog jelentőségével, amikor szeretnék eladni az ingatlanukat – de kiderül, hogy valaki más is rendelkezik használati joggal a tulajdon felett. Ez a jogintézmény elsőre meglepő lehet, hiszen az ingatlan tulajdonosa nem minden esetben dönthet szabadon arról, hogy mit kezd a saját lakásával vagy házával.
A haszonélvezet jogi szempontból egy erős jogosultság, amely az ingatlan tulajdonosának jogát korlátozza, miközben a haszonélvező komoly jogosítványokat kap. A helyzet különösen fontossá válik akkor, ha az ingatlant értékesíteni szeretnéd – hiszen ebben az esetben nem csupán a tulajdoni lap, hanem a bejegyzett haszonélvezeti jog is döntő tényező lesz.
Mit érdemes tudni a haszonélvezeti jogról, ha eladáson gondolkodsz?
A haszonélvezeti jog lényegét a polgári törvénykönyv határozza meg: ez egy olyan életvitelszerű használati jog, amely lehetővé teszi, hogy valaki – a tulajdonostól eltérő személy – az ingatlant használja, hasznosítsa, de nem rendelkezhet vele. Ez a gyakorlatban a következőket jelenti:
- A haszonélvező lakhat az ingatlanban,
- bérbe is adhatja, ha ő maga nem használja,
- jogosult az ingatlan hasznaiból származó bevételre (pl. bérleti díj),
- ugyanakkor nem adhatja el, nem terhelheti meg, és nem ajándékozhatja el az ingatlant.
Mivel ez a jog bejegyzésre kerül az ingatlan-nyilvántartásba, az eladás során minden vevő számára látható lesz, és jelentős hatással lehet az ingatlan forgalmi értékére.
Mire kell figyelni, ha haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant szeretnél eladni?
A haszonélvezeti jog megléte nem teszi lehetetlenné az ingatlan értékesítését, de bizonyos korlátokat jelent, amelyekkel már az értékesítés előtt is érdemes számolni:
1. Az eladáshoz szükség van a haszonélvező hozzájárulására
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan csak akkor adható el, ha a haszonélvező írásban hozzájárul az adásvételhez. Ez különösen akkor fontos, ha a haszonélvező továbbra is használni kívánja az ingatlant, vagy nem kíván lemondani a jogáról. Ha nem járul hozzá, az értékesítés csak a jog fenntartásával történhet – ami jelentősen szűkítheti a potenciális vevők körét.
2. A haszonélvezet csökkenti az ingatlan forgalmi értékét
Mivel a vevő az ingatlant nem használhatja szabadon a haszonélvezeti jog fennállása alatt, a piaci ár jellemzően alacsonyabb. Ennek mértéke több tényezőtől függ, leginkább a haszonélvező életkorától. Minél fiatalabb a jogosult, annál hosszabb ideig élhet a jogával, vagyis annál nagyobb a „korlátozás”, és annál jelentősebb az értékcsökkentő hatás. A becsléshez gyakran táblázatok, jogi vagy közgazdasági modellek állnak rendelkezésre.
A haszonélvezeti jog háromféleképpen szűnhet meg
Eladás előtt érdemes megvizsgálni, hogy van-e lehetőség a jog törlésére, amely három módon történhet:
- a haszonélvező halálával – mivel a jog személyhez kötött, és nem örökölhető,
- önkéntes lemondással – ha a haszonélvező hozzájárul, akár ellenszolgáltatás fejében,
- kivásárlással – amikor a tulajdonos és a haszonélvező megegyeznek egy összegben, amelyért cserébe a jogosult lemond a jogáról.
A vevők többsége tehermentes ingatlant keres. Bár jogilag eladható egy ilyen ingatlan, fontos tudni, hogy a vásárlók többsége nem szeretne korlátozott tulajdont. Ha az ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt, ezt mindenképp tüntesd fel már a hirdetésben – így elkerülhetőek a félreértések és felesleges körök.
Előrelátással elkerülhetők a buktatók
A haszonélvezeti jog tehát nem akadály, de fontos tényező, amellyel számolni kell, ha eladásban gondolkodsz. Érdemes már a folyamat legelején átgondolni, hogy a jogosult hajlandó-e lemondani a jogáról, és hogy milyen módon lehet a jogot megszüntetni vagy figyelembe venni az árképzés során. Egy pontos hirdetés, nyílt kommunikáció, valamint jogi tanácsadás nemcsak gördülékenyebbé, hanem sokkal átláthatóbbá is teheti az eladási folyamatot – számodra és a vevő számára egyaránt.
