Amikor aláírod az adásvételi szerződést, gyakran elhangzik: „Gratulálok, megvetted a lakást!”
Pedig jogilag ekkor még nem vagy tulajdonos. A történet ott folytatódik, ahol a legtöbben már nem látják: a földhivatalban. Ott dől el végleg, hogy az ingatlan valóban a te nevedre kerül-e.
Nézzük, mi történik a kulisszák mögött — és miért érdemes figyelni minden apró részletre.
Az ügyvéd elküldi a „varázslevelet”
Miután aláírtátok a szerződést, az ügyvéd még nem dől elégedetten hátra, mert még dolga van.
Ő lesz az, aki elektronikusan benyújtja a teljes dokumentációt a földhivatalnak. E-mailben küldi el az aláírt szerződést, a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet, az illetékfizetést igazoló bizonylatot, valamint a meghatalmazásokat.
Ekkor kapsz egy iktatószámot — ez az a pillanat, amikor a rendszer „rögzíti” a jogodat a sorban.
Innen számít joghatályosnak a tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelem, és már csak ki kell várnod, hogy rád kerüljön a sor.
Függőben, de már védelem alatt
A benyújtás után a földhivatal a nevedet „függőben tartott bejegyzésként” vezeti fel a tulajdoni lapra.
Ez még nem végleges, de olyan, mintha lefoglaltad volna a helyedet a tulajdonosi listán. Más nem kaphat előnyt — vagyis a jogod védett.
A törvény szerint a bejegyzések sorrendje mindig a benyújtás időpontja alapján dől el.
Ellenőrzés és aprólékos vizsgálat
A földhivatali ügyintézők ezután részletesen átnézik az iratokat. Megnézik, hogy minden adat (helyrajzi szám, név, aláírás) stimmel-e, a szerződés ügyvéd által ellenjegyzett-e, és az illeték be van-e fizetve.
Ha valami hiányzik, az ügyvédet hiánypótlásra szólítják fel — de ha minden rendben van, jöhet a döntés: bejegyzik a tulajdonjogot.
Illeték és NAV-értesítés
A NAV automatikusan megkapja az adatokat a földhivataltól. Ők kiszabják a vagyonszerzési illetéket, ami általában a vételár 4%-a.
Ha első lakást vásárolsz vagy CSOK-támogatást vettél igénybe, mentességet vagy kedvezményt kaphatsz. A határozat postán érkezik, a befizetésre 30 napod lesz – ezt semmiképp ne hagyd figyelmen kívül.
Mennyi idő, mire mindez lezajlik?
Ha minden rendben van, a földhivatali bejegyzés 15–30 nap alatt lezárul. Soron kívüli eljárás is kérhető — külön illetékért —, ilyenkor akár 5 munkanapon belül elkészül a bejegyzés.
A legtöbb csúszás a hibás vagy hiányos dokumentumok miatt történik, ezért kulcsfontosságú az ügyvéd szerepe ebben a folyamatban is, hogy minden szükséges dokumentum gondosan elő legyen készítve.
A földhivatali bejegyzés nem puszta adminisztráció, hanem a tulajdonszerzés szíve. Ha jól szervezett az ügyintézés és az ügyvéd figyel a részletekre, a folyamat zökkenőmentes lesz.
Az igazi „gratulálok!” pillanat
Amikor a földhivatal bejegyzi a nevedet, a tulajdoni lap II. részében megjelenik: te vagy az ingatlan új tulajdonosa. Az ügyvéd e-mailben elküldi a friss, hiteles példányt — és ekkor mondhatod ki először teljes bizonyossággal: „Most már tényleg az enyém.”
Innentől kezdve szabadon rendelkezhetsz az ingatlannal: eladhatod, ajándékozhatod, vagy jelzáloggal terhelheted, ha hitelt veszel fel rá.
Persze, ha hitelből finanszíroztad a lakásvásárlást a banknak jelzálogjoga, valamint elidegenítési- és terhelési tilalom is van az ingatlanra bejegyezve a földhivatalnál.
Emiatt kizárólag a bank jóváhagyásával lehet rá további terhelést bejegyezni és csak azt követően adhatod el vagy ajándékozhatod el szabadon az ingatlant, amikor a felvett hitel teljes összegét már visszafizetted.
Ekkor a bank kötelessége, hogy a földhivatal felé ezt a tényt jelezze, de mindenképpen egyeztesd a banki hitelügyintéződdel, hogy a teljes törlesztést követően ki fogja intézni a bank jelzálogjogának törlését az ingatlanod tulajdoni lapjáról a földhivatalnál.
Ebben az esetben is fontos szerep jut a földhivatalnak, hiszen az ingatlanod kapcsán ez lesz a következő nagy pillanat, amikor végre lekerül minden teher és elidegenítési tilalom az ingatlanod tulajdoni lapjáról és tényleges tulajdonossá válsz.
