Eladó családi ház – Budapest, XII. kerület

Eladó családi ház leírása

Kissvábhegy legelőkelőbb saroktelkén, három utca találkozásánál áll ez az 1926-ban épült, klasszikus nagypolgári villa. Az évszázados fák szinte teljesen eltakarják az épületet az utcáról: valódi, zöld magánszféra a város szívében, mégis csendben.

A városrészt és a villát a zenga ingatlanmagazin 2026 májusában önálló cikkben mutatta be: 'A budai oldal egyik legzártabb villanegyede ma is külön világ'.

A panoráma
A felső szintről és a tetőteraszról akadálytalan kilátás nyílik a budai Várnegyed teljes szélességére. A tulajdonos többek között az alábbi történelmi nevezetességek teljes látványában gyönyörködhet:
Mátyás-templom
Halászbástya
Mária Magdolna-torony
Magyar Nemzeti Levéltár
Hadtörténeti Intézet és Múzeum

Mögötte a pesti látkép és a távoli dombvonulat. Naplementében a Várnegyed teljes homlokzatsora bevilágít, különösen káprázatos a Magyar Nemzeti Levéltár jellegzetes aranyló Zsolnay-cseréptetője, ami ekkor szinte izzik. Ez a kilátás a telek örök adottsága, már nem eltakarható, nem beépíthető.

A helyszín
1368 m² területű, ősfás saroktelek a Goldmark Károly utca, Csaba utca és Határőr út által határolva: két oldalról széles utca, egy oldalról gyalogos lépcső. A környék a Hegyvidék egyik legpatinásabb része: régi villák, nagykövetségek, sok zöld és megnyugtató csend. A házzal szemben egy, Hajós Alfréd által tervezett villa áll a Határőr út túloldalán.

Elérhetőség autóval
Fény utcai piac 56 perc · Budagyöngye bevásárlóközpont 5-6 perc · Belváros 15-20 perc.

A szerkezet a villa legfontosabb előnye
A villán 1996-ban teljes körű generálfelújítás történt, ekkor az alábbi munkákat végezték el:
a két, régi részben fa, részben tégla födémet 40 cm vastag vasbeton födémre cserélték a szintek között,
körbe- és aláinjektált, megerősített alapozás és
új tetőszerkezet, ill. tetőszigetelés (a fedőanyag 2018-ban újra cserélve) készült el, ill.
teljes gépészeti és elektromos felújítás történt.
A tartószerkezetet főfalak helyett vasbeton pillérek és oszlopok adják. Ez azt jelenti, hogy a belső terek szabadon átrendezhetőek teherhordás-kiváltás, statikai kockázat és engedélyezési procedúra nélkül.

Szintenkénti kialakítás
Felső, kétszintes lakás: összesen 277,25 m² + 33,33 m² terasz
Földszint (163,45 m²), belmagasság 3,3 m.
Emelet (113,80 m²), belmagasság a galériatérben 4,8 m.
Teraszok: tetőterasz 22,18 m² + fedett terasz 10,15 m².

A két szintet egyedi tervezésű, műszakilag és esztétikailag egyaránt kiemelkedő belső lépcső köti össze. A 4,8 méteres belmagasság és az oszlopos tartószerkezet együtt olyan térélményt ad, amilyet csak kiemelkedő stílusú villaépítészetben lehet találni.

Alsó, önálló lakás: 121,81 m², belmagasság 2,65 m (télikertnél 3,2 m)
Lakórész (68,21 m²), télikert 24,53 m², veranda 18,42 m².

Világos, természetes megvilágítású, tíz éve felújított lakás, saját bejárattal és 600 m² kizárólagos kerthasználattal. Jelenleg főzőiskolaként kialakítva. Ideális kétgenerációs megoldásként, önálló bérbeadásra vagy vendéglakásnak.
A nettó hasznos alapterület jogerős fennmaradási és használatbavételi engedélyen alapuló pontos szám, nem becslés! A helyiséglista és az alaprajzok a fotók között megtekinthetők.

Parkolás
Összesen 76,65 m² zárt garázs a telken belül: egy két- és egy egyállásos földalatti garázs. A nagy telek további beállók kialakítását is lehetővé teszi, ill. a földalatti garázsok is bővíthetőek. A Hegyvidéken egy ingatlanhoz tartozó három (átalakítással még több is lehet) saját, zárt garázshely igen ritka.

Jogi háttér
Jogerős fennmaradási és használatbavételi engedély: 2025. augusztus 13. (BFKH határozat)
Tehermentes, jogilag rendezett háttér; egyetlen tulajdonos
Társasházi forma, három önálló albetéttel a szintek külön is értékesíthetők, hasznosíthatók vagy megoszthatók
Sem műemléki, sem helyi védettség nem terheli az átalakítás szabadon tervezhető
Az épület fizikailag két teljesen különálló, önálló bejáratú lakóegységre tagolódik

Gépészet és energetika
Energetikai besorolás: C (a régi rendszer szerinti EE) tanúsítvány 2021. 07. 19.
Viessmann gázkazán, éves felülvizsgálaton igazolt állapotban (CO 0 ppm, hatásfok 9294%)
Négy split klíma (fűtés-hűtés): kettő a felső, kettő az alsó lakásban
Minden gépészeti egység rendszeres éves karbantartáson esik át
mit nem lehet már máshol megvenni

A villában megmaradtak az 1926-os eredeti berendezés darabjai bútorok és csillárok, napi használatra alkalmas állapotban. Ezek a ház korával együtt öröklődnek: egy mai építésű házba nem lehet megvenni őket.

Hasznosítás
A három albetét, a két önálló lakóegység, a reprezentatív terek és a Kissvábhegy diplomáciai környezete együtt több irányt is nyitva hagy: nagycsaládos vagy kétgenerációs otthon, teljes vagy részleges bérbeadás, reprezentatív rezidencia, céges központ, nagykövetségi vagy konzulátusi funkció is kialakítható.

Állapot
A felső két szint esztétikailag felújítandó: a burkolatok, a felületek és a berendezés frissítést kívánnak. A szerkezet, a tető, a födémek, az alapozás és a gépészet viszont készen van,

Hirdetés feltöltve: 2026. 09. 29.

Az ingatlan elhelyezkedése

Cím: Budapest, XII. kerület, Kissvábhegy