Sokan ismerik azt a kellemetlen érzést, amikor végre sikerül megtalálni a tökéletes lakást, már a megállapodás is közel van, amikor váratlanul kiderül: valaki más „előrébb van a sorban”. Ez a helyzet gyakran előfordulhat az elővásárlási jog miatt. Az elővásárlási jog mibenlétéről viszonylag kevesen tudnak, pedig ingatlan adásvételnél komoly szerepe lehet.
Nézzük meg mit is jelent pontosan ez a jog, és miért érdemes már a vásárlás elején tisztában lenni vele?
Mi az elővásárlási jog lényege?
Ez a jog elsőbbséget, nem pedig kedvezményes árat és nem is külön feltételeket biztosít a jogszabály vagy szerződés alapján meghatározott egy vagy több személy, például a társtulajdonos(ok) számára az adott ingatlanvásárlásban.
Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha valaki el szeretné adni az ingatlanát, a fentiekben említett személyek elővásárlási jogosultként igényt tarthatnak az ingatlanra ugyanazon az áron és feltételekkel, amelyen az eladó egy konkrét vevővel már megegyezett.
Vagyis: ha te mint vevő már megegyeztél az eladóval, az ügyvéd pedig elküldi a szerződést az elővásárlásra jogosultnak, az illető képbe jöhet, és a te helyedbe lépve megvásárolhatja ugyanazt az ingatlant – ugyanolyan feltételekkel, mint te.
Kik élhetnek elővásárlási jogosultként ezzel a joggal?
Ez attól függ, milyen típusú ingatlanról van szó, illetve hogy van-e szerződéses vagy jogszabályi alapja az elővásárlásnak. A leggyakoribb jogosultak a következők:
- Osztatlan tulajdonú ingatlan esetén a társtulajdonos
- Önkormányzat – különösen műemléki védettség alatt álló vagy helyi jelentőségű épületek, illetve védett övezetek esetén, ahol közérdek fűződik az ingatlan sorsához.
- Magyar Állam – bizonyos stratégiai jelentőségű földterületek, vízparti ingatlanok vagy más különösen értékes vagy védett területek esetében.
- Bérlő – ha a bérleti szerződésben szerepel elővásárlási jog, akkor a bérlő élhet vele, ha az ingatlant eladásra kínálják.
- Társasházi tulajdonostársak – például teremgarázs, pincehelyiség, tároló eladása esetén, ahol az osztatlan közös tulajdon miatt a többi tulajdonosnak lehet elővásárlási joga.
Ez utóbbi különösen gyakori és sokszor meglepetésszerűen érinti a vevőket. Egy garázs vagy pince megvásárlása nem tűnik bonyolultnak, de ha több tulajdonos van, akkor nekik elővásárlási joguk lehet – és ha ezt nem veszed figyelembe, akár el is úszik a lehetőség.
Hogyan zajlik az elővásárlási jog érvényesítése?
A folyamat jogilag szabályozott, és nem is túl bonyolult – de annál fontosabb:
- Az eladó és a vevő megegyeznek, majd aláírják az adásvételi szerződést.
- Az ügyvéd ezt követően értesíti az elővásárlásra jogosult(ak)at, hivatalos úton, és megküldi nekik a szerződés teljes szövegét.
- A jogosult számára rögzítve van egy időkorlát, amelyen belül nyilatkozni köteles arról, hogy él-e az elővásárlási jogával.
- Amennyiben a rendelkezésére álló időkorláton belül elmulaszt nyilatkozatot tenni, az úgy tekinthető, hogy lemondott erről a jogáról, és az eladás mehet tovább.
- Ha nyilatkozatban akként rendelkezik, hogy élni kíván az elővásárlási a jogával, akkor a már meglévő vevő helyére lép, és ugyanazon feltételekkel válik ő a vevővé.
Ez nem ritka eset, ha van társtulajdonos, illetve főleg társasházaknál, ahol sok a tulajdonostárs, vagy ha az ingatlan valamilyen okból önkormányzati érdeket is érint.
Elővásárlási jog kapcsán mire figyelj vevőként?
Ha egy lakás, pince, tároló vagy garázs megvásárlásán gondolkodsz, mindig érdemes előre tisztázni, hogy kik rendelkeznek elővásárlási joggal. Ezt az információt az eladó és az ügyvéd is köteles jelezni, de nem árt már az elején rákérdezni. Egy-egy váratlan jogosult – aki végül érvényesíti a jogát – hetek munkáját teheti semmissé.
Társasházban különösen jellemző, hogy az eladás csak akkor lesz végleges, ha minden elővásárlásra jogosult lemondott erről a lehetőségéről – vagy eltelt az elővásárlási jogigényt érvényesítő nyilatkozattételre rögzített határidő.
Az elővásárlási jog érvényesítése ingatlan adásvételkor nem ritka, de nem is tekinthető valami különleges jogi bonyodalomnak – viszont komoly hatással lehet az ingatlan adásvételi folyamatára.
Vásárlóként akkor jársz el tudatosan, ha már az első egyeztetések során érdeklődsz erről, és megérted, hogy a végleges szerződéskötés nemcsak kettőtök dolga, hanem más, előre kijelölt szereplőknek is lehet beleszólása. Ha időben tájékozódsz, és jól választasz ügyvédet, a folyamat átlátható és gördülékeny marad – így elkerülheted a kellemetlen meglepetéseket a lakásod adásvételi folyamatában.
